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40.6亿!  

2009-07-15 11:01:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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40.6亿!

广渠路15号地落槌一瞬,地王诞生,泡沫四溅,周边房价应声上涨。

文|CBN记者 王娜 冯一萌

6月30日16时30分。
在门外等待了近两个小时后,潘石屹走进北京国土资源局拍卖厅。
潘的座位被安排在了第二排,坐下后他看到丁长峰已经坐在了右边相邻的座位上,便热情地向这位万科执行副总裁打招呼说,“上次隔得远,这次坐在一起了。”万科和潘石屹的SOHO中国,都是北京土地市场的常客。
熟悉的面孔很多,潘石屹看到他的左边坐着远洋地产市场部总经理肖劲,旁观的人群中,还有一位是几天前刚从凯德置地跳槽到万科,任北京公司总经理的毛大庆。这些,都是北京地产圈的明星人物。唯一缺席的“明星”,是他的老朋友任志强,虽然拿着2号牌的华远地产也来现场竞价了,但是它们并没有像其他公司那样高层出动。
而此前买了标书,被认为是夺标热门的合生创展、金地和中国电子,并没有出现在竞价现场。
这里是北京广渠路15号地的拍卖现场,这块北京CBD区域28万平方米的住宅综合用地,每个地产商都想拥有它。
从6月16日开始竞价,到6月30日15时竞价截止,土地报价已达26.06亿元。而竞价截止时仍有11家房地产公司报价,最后只能通过现场拍卖的方式来确定它的归宿。
在这11家房地产公司中,只有SOHO中国和万科是民营公司,其他都是央企或是有国企背景的地产商,华润、保利、远洋、金融街看着这些对手,潘石屹有点紧张,他的双臂紧抱在胸前。
只有坐在第三排的是新面孔,潘石屹回头和他们打招呼,“你们是什么公司的?”对方回了一句:“小公司。”一旁的SOHO中国总裁闫岩小声告诉潘说:“他们是中化方兴公司的。”“哦,你们是中化集团在香港的上市公司。”潘自言自语。他看见这些人表情严肃,便没再多说话。
中化方兴并不是一家小公司,它属于中化集团。中化是国务院国资委监管的国有企业,2008年名列《财富》全球500强第257位,房地产开发是它的主营业务之一。
2007年8月17日,中化方兴地产在香港联合交易所主板上市。上市后,完成了一系列收购,已全资拥有方兴珠海、王府井大饭店、中化物业、凯晨置业、金茂集团—对的,就是赫赫有名的曾经的上海最高楼金茂大厦的业主—等资产。
目前,中化方兴正在开发上海港国际客运中心和上海国际航运服务中心。而中化作为主要股东之一的另一家地产公司—远洋地产,马上就要和中化方兴同场竞价。
竞价开始了。拍卖师雷蕾把竞价阶梯调到了2000万(每举一次牌,地价递增2000万)。“幅度这么大,这在之前是没有过的。”万和恒运集团的一位总裁助理有点吃惊。几乎每场土地拍卖,他都会到现场来看看。这家公司在朝阳路有一个房地产项目还没有定价,拍卖土地的价格,是他们定价的重要指标。
这场土地拍卖是这位总裁助理看过的人数最多的一场。在这个只有5排座椅的拍卖厅里,挤满了旁观者。他们中有万和恒运、国浩置业等房地产公司市场部的负责人,也有乐华梅兰这样的装修建材超市的发展经理,还有一些房地产经纪公司的经理。一块土地的价格,将决定他们所处行业和公司的生意将会怎样。
一开始是中信、安联、远洋和惠明(首开和城建合作投资)的较量,在不到10分钟的时间里,这4家公司就把地价抬到了31亿。这时,拍卖师立即将竞价阶梯下调到了1000万。
潘石屹还没有出价,他的笑容看上去有点僵硬,双臂仍然紧抱于胸前。
“32亿1000万!”当拍卖师报出这个价格后,坐在潘石屹身旁的张欣(SOHO中国CEO,潘的妻子)小声说:“举吧。”一旁的闫岩举起了手中的10号牌。“10号,32亿2000万!”但这个价格在不到3分钟的时间里,就被叫到了33亿。
潘石屹和张欣不时扭头去看坐在同排的远洋竞价团队,因为是它们迅速把价钱抬高,每次都是整数报价,30亿、31亿、32亿、33亿来势凶猛。
坐在潘石屹右侧的丁长锋和他的万科竞价团队一直在不停地讲电话、翻看手中资料。当地价被15号远洋抬到了33亿后,万科第一次举起了它的11号牌,出价是33.1亿,但这也是万科在这场地王争夺战中的唯一一次举牌。
广渠路15号地对面的不远处,是万科的金色城品项目。在很多地产商看来,万科即使不是诚心想要这块土地,也会去现场把价格抬高,好让自己的金色城品项目卖个好价钱。
2007年万科拿下这块地时,楼面均价为1.14万元/平方米,当时很多地产人士说此楼盘要卖到2.2万元/平方米,才会有利润。
但2008年北京楼市发生急转直下的变化,该区域去年多数楼盘的售价均在1.7万元/平方米左右,因此原计划2008年入市销售的金色城品被无限期搁浅。在很长一段时间内,万科对此项目的预期并不好,甚至在其年报中,还做了计提。
很快,地价被抬到了36.8亿,拿着3号牌、自称小公司的中化方兴加入了竞价,现场只剩下SOHO中国、保利和中化方兴在较量,其他对手都退出了竞争。一出手,中化方兴就是一副志在必得的样子,只要对手报价,它便立即不假思索地反超,这样的气势一直延续到最后。       
“疯了!”当听到中化方兴举起38.2亿这个价格时,万科的一位竞拍者惊叹道,他迅速在一张印有竞价对手情况分析的纸上,写上了“中化-3”字样,像是就此判定中化方兴就是最后的赢家。
在他的手里,还有一叠打印好的广渠路15号地周边项目分析情况,纸上划着醒目的黄色线条。万科显然是做过深入的市场分析后,有备而来。但这个价格,还远远不是最后的成交价。
潘石屹开始翻看手里的一个小本子,在中化方兴把价格抬到39.4亿后,他对闫岩说,“再举一次”,但这个价格很快被中化方兴反超,潘有些不甘心,他又对闫岩说:“再举一次。”但闫岩还没来得及举牌,就被保利抢走了39.7亿这个价格。
SOHO中国的报价,停留在了39.5亿上。
在土地市场上,潘石屹从来都是一副谨慎的态度,但这次,你可以看到他对这块地的渴望与决心。为了拿到像广渠路15号这样的城市中心土地,SOHO中国做了充分的资金准备,它先后从中国银行和招商银行获得了各100亿的授信额度,5月底还宣布发行一笔可换股债券,融资28亿港元。
可惜的是,疯涨的竞价已经超出了潘的底线,哪怕是公司面临土地断顿的窘境,他也只能不甘心地收手。“二十年从商经验告诉我,对一个房地产公司来说,常常是一块土地定生死,多少公司因一块土地死掉了。”潘石屹说。
潘石屹的底线是38亿,尽管他的报价超过了这个数字,但还是没能让SOHO中国获得这块土地。
竞价头一天的下午,SOHO中国开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。开始测算的极限接受单价是1.4万元/平方米,总价为35.4亿元左右。最后,为了能拿下这块土地,决定把单价每平方米上调1000元,总价大约为38亿元。潘石屹和公司的高层一边吃饭、一边开会,因为紧张,他两次咬破了嘴唇。
SOHO中国退出后,只剩下保利和中化方兴在竞争。而华远、金融街和华润,在这场争夺中更像是一个旁观者,他们没有举过一次牌。
“40亿!”当中化方兴举起这个价格时,放弃了竞价的潘石屹显然轻松了很多,他转头向这家公司的竞价团队竖起了大拇指。
但竞价并未就此停止,在经过97轮的竞价后,广渠路15号地最终被中化方兴以40.6亿的价格竞得。
扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积,该地块建筑面积土地单价为1.6万元/平方米,已经超出了周边房子的平均价格(目前广渠路周边项目房价为每平方米1.4万至2万元之间),成为了北京单价最高的新地王。
这个价格看上去比2007年还要疯狂,但中化方兴却并不这么认为,它们要将这里建成高档住宅。
如果要建高端项目,加上各种成本和税费,2.5万元/平方米的单价都恐怕无法保障盈利。有分析称,北京3万元房价的时代即将来临,这次拍卖直接拉升了北京东部地区的房价。
与2007年由民营地产商们拍出的地王不同的是,这一轮更加疯狂的地王由央企和国企助推。就在5天前,北京奥运村乡地块经过46轮竞价,最后被成都中泽置业以19.6亿元的高价获得,楼面地价为1.52万元/平方米。成都中泽置业隶属于的中国电子信息产业集团,是国资委直管的国有独资特大型企业。
不到两个月的时间,北京连续诞生了两个地王。5月21日,富力地产刚刚以10.22亿拿下了广渠路10号地。
在潘石屹看来,这些国资背景的房地产公司,受惠于政府的资金支持,比如金融危机下的4万亿投资,以及银行的放款,资金中很大一部分都在它们手里。
但产能过剩仍是全球经济的主流,这些钱不可能再去投资建电子厂、化工厂,因为这些行业产能已经过剩,流入地产几乎不可避免。“北京土地市场的泡沫已经出现了。”潘说。
而广渠路15号地周边的房子,也正在酝酿新一轮的涨价。
联系编辑:liyang@1cbn.com

 

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