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地王回归?  

2009-06-02 10:23:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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很少有人在短期内连着犯两次相同的错误,对吧?但对于一些阅历浅显又缺乏独立判断能力的人,这却是可能的。
这就是为什么会有很多人正在为中国的地产公司们捏上一把汗。因为看上去,2007年曾发生的一切像是在重演,地王们正在卷土重来。
一份研究报告称,4月份各地土地成交量明显增加。在北京刚刚结束的一次土地拍卖会上,经过十几家地产商的轮番竞价后,一块位于广渠门外的土地最终成交价差不多折合每平米1.5万元,得主是富力地产。
对,没错,就是那个在3个月前还疲于应付外界关于其即将破产传言的公司。
事实是,连续几个月的折价销售和各种促销行为,让一些房产公司回流了资金,这笔钱足以使其恢复到正常轨道。比如,万科在前4个月销售面积和金额上涨了三成,保利和中海的增长也接近两倍,金地销售同比增长则达到六七成但这并不意味着人们将理解它们再次做出任何“疯狂”的举动。
那么刚刚出现的地产商竞相标地的现象,跟一两年前的那一次完全相同吗?或许地产是个充满投机和暴利味道的行业,但这并不意味着那些曾身经百战的大地产公司们蠢到了难以辨清事实的地步。
尽管房价再次热起来,但没有任何理由能使人相信,在经济尚未完全复苏的近一两年内,房价还会有高增长的空间。
既然这样,为什么那些公司又开始抢先拿地了,就连一些对过去的错误深恶痛绝的也不例外?悉心观察,你会发现,在这一轮中拿地的地产商都是有实际需求的。
与两年前不同的是,无论是媒体还是参与拍卖的房产商都开始计算地价的实际成本是否划算。以富力为例,其高价拿得的这块地对其至关重要,因为它已经在该区域内拥有相当规模且十分成功的富力城地产,而紧邻的这块新地无疑将增加整个社区的价值,该社区的二手房已能卖到每平2万元,新楼盘无疑不会低于这个数字。
在过去两年中曾储备了大量土地的龙湖地产、碧桂园和恒大等公司,此次并未出现在土地争夺大战之中,它们仍在苦苦消化。
而对于土地储备量不足的公司,继续拿地则意味着其正在恢复到健康轨道,尽管其中的利润已无法和以前相比,但事实是—曾向暴利看齐的中国地产商们开始谋求实际的运营利润了。这不可谓不是一种进步。在目前的情况下,地产公司互相比拼的将不仅仅是拿地能力和背景等简单要素,而是要走到一条更为商业化的路上来,在公司运营管理、风险评估和成本控制能力等多方面进行竞赛。
当然,仍不能排除一些中小地产公司在由此掀起的一股浪潮中盲目跟风。高价拿地的风险在任何时候都是存在的。一直对房价唱高调的任志强也对市场如何消化眼前巨大的土地库存量感到担忧。
但类似的库存地和库存房更多地分布于一些县级市。在那里,投资和租售的需求远不及北京、上海等大城市来得强烈,大片的囤积土地和商品房空在那里,销售不出去。地产公司的资金链断裂可能事小,其背后的银行却将面临严峻的考验。
地方政府在其中扮演的角色不可忽视。作为高地价的利益既得者,刺激地产商在不恰当的时候拿地,对于其区域经济的长远利益而言,并不是一种明智的做法,尽管这可能一时促进了当地的财政收入和GDP增长。
实际上,在2009年中央调控风向转变后,各地方政府都在出招刺激开发商购地。而无论是地方政府还是地产商都必须看清自己是否即将连着犯第二次错。

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