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第一财经周刊官方博客

 
 
 

日志

 
 

抄底?  

2009-04-23 16:28:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强最近话又多了起来。
这位被称作“人民公敌”的华远集团总裁,一直被视为中国房地产商利益群体的一个代言人。在4月17日的博鳌2009年会上,他说,中国的房价并不高,1978年以来,与GDP以及平均工资的涨幅相比,房价基本上没涨。
没有悬念,任的这番“疯狂”言论又一次在诸多媒体和网民中引发争议。周一楠就站在了他的对立面:“我讨厌任志强说的那些话,难道就没人能让他闭嘴吗!”在过去5个月的看房历程中,他明显感觉到了房价在涨,工资可没变过。周在北京一家做ERP软件的外企工作,金融危机爆发后,他周围失业的人越来越多,又哪会有人涨了工资呢。
周一楠是从去年12月开始看房的,他本想拿着手里的钱回安徽老家买房,但去年年底各种买房的利好政策和房子降价的消息,让他改变了最初的想法,他希望和刚结婚一年的妻子在北京有一个安定的居所。
“这些钱要是拿回老家买房的话,足够我买两套了,一套在合肥市,一套在我们镇上,我们镇可是国家5A级旅游小镇呢。”说到家乡,他的语气顿时轻松起来。
因为公司在大望路,妻子的工作也需要经常到国贸巡店,他们的活动地点都在北京CBD区域,所以,周一楠决定去离CBD较近、楼盘多的通州看看。周末,他总是要从租住的丰台区七里庄区域,坐上两个小时的车去通州看房。
现在的任志强显然认为最坏的时候已经过去了,他不再像去年的某些时候那么焦虑。他也不用再坚持喊要政府救市,喊着房地产要亏损。
与很多人的观点不同,刘遨洋没觉得任志强说的话有什么不妥,他反而更在意任的观点,“那些专家说的有什么用呢,他们根本不了解这个市场,我只看任志强怎么说。”
这个30岁的年轻人,不久前从一家房地产公司跳槽到北京经纬律师事务所工作,在那家房地产公司做总裁助理期间,他2007年9月从公司内部买入了两套位于北京南四环的房子,并在2008年4月房价高点时出手一套,“那房子是7600一平买的,卖的时候到了9300。”那段时间是开发商们最好的光景,刘遨洋觉得自己的机遇是如此的好。
随后,房地产市场急转直下。2008年下半年糟糕的表现,也让刘遨洋感觉到了压力,他想到了跳槽。
在这段时间里,房子成了一件极难推销出去的商品,高高在上的房价,只能让人们对房子敬而远之。央行2008年第四季度全国城镇储户问卷调查显示,居民购房意愿较上季低0.6个百分点,是10年以来的最低水平。
不过,这样的日子并没有持续多长时间。
2008年9月17日,任志强看到了政府的救市态度。他在博客中写道:央行终于宣布“双降”(下调贷款基准利率和存款准备金率)的消息了,表面看这并非是专门针对房地产的救市,但长期贷款利率的下降,对购房的贷款人而言无疑是个利好的消息,至少可以让他们减少利息的支付。
刘遨洋迅速从中看到了转机,2008年10月,他开始在北京疯狂看房,“北京几乎所有新开的楼盘,我都去看过。”
虽然刘遨洋一直和父母住在东边的CBD总部公寓,但他希望有一套属于自己的房子。他偏向于买北京东部的房子自住,而之前在南四环买的房子只是用来投资。珠江帝景、富力又一城、九龙花园、后现代城不管是新房还是二手房,东边的房子刘遨洋都没放过,但他没有找到想要的。
张洋也是从去年10月开始看房的,她在上海一家商会工作。她并不关心任志强说了些什么,这个26岁的东北女孩在纸上画了一条曲线,她说,“你看,这是一条向上攀沿的曲线,从2005年到2008年,不管中间有过怎样的波动,房价整体都在向上走。所以,要买房,还是趁早。”
因为有朋友在宝山大华社区的中环1号买了房,张洋决定也在这里买一套二手房,这个楼盘距离最近的地铁站步行只需15到20分钟。她希望自己能买到自住投资两相宜的房子,“我现在买的房子,不可能作为今后的婚房,因此必须考虑到这个房子的投资潜力。”
很快,张洋在中环1号看中了一套56平米的二手房,总价62.5万元。但这次看房经历并不成功,在她付完5000元购买意向金的第二天,房主反悔了。中介告诉张洋,找房主的人多了起来,他选择的余地更大了,不想着急卖。
让张洋苦恼的是,失败的看房经历接踵而来。在接下来的7个月里,她看了10次房,其中有6次相中,可是由于房东的反悔或是自己犹豫延误了时机,都没买成。
买房的人的确在增多。
上海市房地产交易中心监测,2008年11月网上成交的新建商品住房预售面积比10月增加36%,存量住房买卖面积增加了68%。北京也出现了回暖现象,房地产交易管理网数据显示,2008年11月北京期房住宅签约套数比上个月增加了50.9%,签约面积增加了52.4%。
政府降低购房首付比例(从30%下调至20%)、4万亿投资计划、住房转让环节营业税暂定一年实行减免等利好,再加上年底开发商资金链紧张,为回款做出降价促销—这些都刺激了住宅销量的增长。
就连任志强也没想到,政策的作用会这么快显现。他曾在2008年11月11日写博客说,政府出台的这些政策,没有直接指向房地产是不科学的。在随后的博客里,他说11月的市场反弹“给连续数月量价齐跌的疲软市场打了一剂强心>>针,似乎让寒冷的冬天中有了一丝暖意”。他称中国并不缺少住房的刚性需求,房地产市场也不存在因房价过高而形成的市场泡沫。他的观点依然让人难以琢磨。
在北京CBD一家商业地产公司上班的吴晓晶,很庆幸自己察觉到了所有这些买房的利好因素。去年12月20日,她以每平米6000多元的价格购买了北京通州的武夷花园,虽然这个楼盘的价格并没有上涨多少,但吴晓晶说现在销售的户型和位置都不如她买的好。
今年3月底,吴晓晶又在通州买了第二套房。因为公司屏蔽了炒股软件,她想给手里的闲钱找个去处。“第二套房是新通国际,7000多元一平米买的,去年6月底要1万多呢。”
现在看来,吴晓晶的决定似乎果断又正确。那些从去年年底就开始看房的人,都在后悔为什么当时没有出手。“没想到,那时候确实是低点,我妻子非常后悔。”周一楠说。说到妻子,周一楠总是眉飞色舞:“她可是很漂亮的,人也很好,没有要求我买了房再结婚。”
周一楠并没有像吴晓晶那样迅速出手买房,他觉得当时的经济形势这么不好,房价应该还会跌的。
可是,市场和他的想法却是背道而驰。
2月14日,情人节。周一楠从安徽过年回来后,第一次去看房。因为可看的新盘不多,周一楠更关注二手房市场。
这套95平米要价77万的二手房,地处北京通州区新华联家园。因为房子临街,他希望能够再便宜一些。可等到下一个周末,房主的答复竟然是要卖80万元!
周一楠之后歇了20多天没有看房。但他没有等到房价回落的消息,那些之前带他看房的中介,都给他打电话说,房价又涨了!
张洋也感觉到了上海的二手房在涨价,她已经将自己的预算总价从50万元提高到了66万元。
新盘放量的减少,让二手房市场回暖明显。
北京市房地产交易管理网的网签数据显示,2009年一季度北京二手房住宅网签总量为3.67万套,环比攀升178.38%。仅3月份,住宅网签套数就高达1.99万套,创北京二手房市场单月成交最高记录。
眼看着二手房价格上涨的刘遨洋,很满意自己在3月找到了想要的新房。
这个名为美利山的楼盘,位于北京朝阳区东四环百子湾区域,虽然周边的环境有些杂乱,但它离国贸却很近。“没有十全十美的房子,只有适合自己的。”在看了那么多房子后,刘遨洋总结说。当然,最吸引他的是美利山的价格,每平米9500元,低于周边楼盘4000到8000元。
因为美利山一次性推出了700套特价房,采取的是交2万元意向金排号选房的销售策略,所以,刘遨洋在3月5日放号的第一天就去交钱拿号了。
之后的一天,王石在接受中央电视台记者采访时说,现在的房地产行业明显存在泡沫,“房价泡沫就是秃子头上的虱子,一定要挤掉,无非是你主动挤,还是被动挤。”王石拐点论在后来的日子里被证实,让很多人对他的话深信不疑。但这并未改变刘遨洋的决定,他还是相信任志强的观点,就连任对保障性住房的质疑,他都坚决赞同。
和刘遨洋同样关注美利山的人,迅速在新浪、搜房等网站的“美利山业主论坛”取得了联系,他们还建立了团购QQ群。这个群因为只能容纳100人,不到一天就爆满了。第二天,又有QQ会员重新申请了一个容量更大的QQ群。
当时正在热播电视剧《我的团长我的团》,而组织这个群的目的又是团购,热心的刘遨洋受到大家的拥护,被大家封为了“团长”。
3月9日,刘遨洋最终挑选了一套140平米的三居,每平米9900元,这比他的心理价位要低1000元。这天晚上,刘遨洋心情也很纠结。他登录北京市土地储备中心网站,发现美利山的建设用地是协议出让土地。因为之前有在房地产公司工作的经验,他计算了一下房屋的建设成本,地价、建安成本、税费、园林建造费、办公成本和财务成本等加在一起,成本也就相当于每平方米4000多元。
刘遨洋有些担心,美利山的价格之后会不会再下跌呢。但想到选房时售楼处人山人海的火爆场面,他第二天便去交了首付款。
“我抄底成功了!”刘遨洋觉得美利山那个便宜的价格不会再出现了,但父母都觉得他买贵了,他们总看到新闻里有专家出来说房价还要下降,可刘遨洋不信这些。
一些低价开盘的楼盘开始出现一抢而空的现象。中国指数研究院统计显示,一季度美利山销售573套,7亿元的销售金额,位居北京在售楼盘第三名。
上海新房销量也迅速上升。易居中国将那些超额完成销售任务的盘称作红盘,而2月和3月上海的红盘都达到了10个。“很多开发商在一季度就达到了2008年全年销售任务的一半。”该公司上海事业部执行总经理宗磊说。             
国家统计局发布的数据显示,销量上涨的城市不仅仅只有北京、上海。今年一季度,中国商品住宅销售面积增长8.7%,商品住宅销售额增长24.7%。70个大中城市一季度房价同比下降1.1%,3月份同比下降1.3%,环比上涨0.2%。
进入4月,还没有买上房子的周一楠觉得买房的人好像少了。他经常上我爱打折网的房产论坛,那里面总是有很多人发帖写看房记,但4月很少看到了。他的直觉也许是对的,中原地产的统计显示,4月以来,全国商品房销量大约同比下跌两成左右,部分城市的成交量比3月份下降了三成。
但周一楠还是决定去看房,他的目标是合适的二手房和低价开盘的新房。4月12日,周看上了一套通州瑞都国际的房子,107平米,要价87万。可等他傍晚带妻子一起去看时,房子已经被别人买了。
像周一楠一样四处看房的人还有很多。34岁的上海人吴非寅,为了方便孩子上学,选择的目标是学区房。上个月,吴非寅终于找到了合适的房子。虽然他此前已经拥有4套房,他的孩子也才6个月大,但他还是决定买下。
最近,专家们和开发商又开始“打嘴架”了。有人说,房价现在已经处于底部;也有人说,房价还会继续探底。作为一个开发商里的“斗士”,任志强又一次按捺不住,站了出来:在北京社科院的专家做出“目前北京房价已超过居民承受能力,2010年房价会出现真正降价”的判断后,他批判这些专家的说法缺乏科学性和说服力。
从去年年底开始,市场中一直流传着今年5月会是房价的谷底,也是购房者出手的最佳时机。它会像大家所期待的那样吗?

 

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