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2009年9月16日  

2009-09-16 17:04:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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SOHO中国:商业地王

尽管一再声称SOHO中国不存在地荒,但在北京新商业地王的竞标中凶悍举牌还是让人看到潘石屹对拿地的迫切。

文|CBN记者 赵慧


9月3日,北京,经过漫长的245轮竞价,SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹终于如愿以偿。
SOHO中国以40亿元竞得北京市朝阳区望京B29项目用地,成交价超出起拍价近25亿元,溢价率高达164.3%,楼面地价为每平方米10197元。
这是一笔潘石屹久违的土地投资生意,距他上次拿地已有6年零3个月。
这种情况对别的房地产企业或许不可想象,却正是潘石屹决策的结果。2008年,潘石屹率先提出“百日危机”论,认为SOHO中国不必着急拿地,自然有现金流紧张的房地产企业折价卖楼。结果那一年SOHO中国一次都没有出手拍地,等到2009年地产市场阳春归来,潘石屹没捡到便宜,也没有新地可用。
本次购入的望京B29是个被潘石屹称作“睡城”的地块。根据北京土地储备中心土地交易信息,连同地库,B29项目用地建筑面积接近50万平方米,性质为“商业金融”。潘石屹打算用其中不到5万平方米建造商铺,其余面积建设写字楼。该项目预计最快2010年下半年开工,2011年预售,2012年至2013年分阶段落成及入住。按照潘石屹对该地块价格测算标准,预计售价为写字楼每平方米3万元、商铺每平方米5万元。项目落成后将全部出售,暂不考虑保留收租。目前详细的建筑规划及投资额尚未公布。
参与此地块登记拍卖的公司共有7家,但最终出价竞投的只有北京华润、北京城建、北京城开和SOHO中国。潘石屹认为,SOHO中国最终获胜的原因之一是其他几家公司更专注于住宅—SOHO中国则坚持“非住宅、商业、北京(上海)”这三条原则,在拍卖会上不停凶悍举牌。
潘石屹曾公开表示,SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。但他不承认公司出现“地荒”,表示除北京前门大街项目外,SOHO中国可出售楼面市值逾300亿元,足够未来3年业务增长。目前公司旗下出租的写字楼出租率逾95%。扣除此次40亿元地价,公司现金约70亿元,另有约200亿元银行授信额度,没有资金压力。
潘石屹还说,以后SOHO中国将锁定北京、上海最繁华的黄金地段,收购和买地建设两种模式一起发展。
但不管说得多么轻松,SOHO中国毕竟六年没有新增土地了。该公司曾于6月参与竞标北京东四环广渠路15号地,当时潘石屹不仅和公司高层倾巢而出,还多次现场计算土地价格。潘石屹两次提升心理价位直至39.4亿元。当价码被拉至39.5亿元时,他将笔收回了口袋。广渠路15号地最终由中化方兴投资管理公司以40.6亿元成交。
“这个价格太不理性了。”在广渠路15号地拍卖结束后,潘石屹曾抱怨道。
短短两个多月后,SOHO中国成了北京新的“商业地王”。
不过,潘石屹仍可自圆其说。尽管溢价率偏高,他仍坚持这是笔合理的买卖:“土地周围有成熟的高端居住区域,但缺乏具规模的写字楼和商业设施,未来潜力很大。而底价较低是因为这块土地拆迁的时间在很久之前,当时的拆迁成本较低,所以这一底价与目前的市场关联不大。”

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