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日志

 
 

一个四合院经纪人的9年  

2010-12-14 14:48:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9年来,他的工作就是为这些四合院—或者说那些买得起四合院的富人服务。

文|CBN记者 王娜
图|范永恒


  顺着北河沿大街一直往南,路过皇城根遗址、北大红楼,行至东华门十字路口右转后拐入普度寺后巷胡同,代振宇在一扇刷着红漆的门前停了下来—这扇门很窄,看上去只是一间卧室房门的样子,但却是这座四合院的正门了。
  他滔滔不绝地数着胡同里这些四合院前任或现在的主人们,仿佛这些人是他的邻居。但他只是一家叫万德成的四合院房产中介公司的经纪人。销售和出租位于北京东城区的四合院,是他的工作。
  “其实,大部分人第一眼看到这座四合院都会心凉半截,这竟然要5000多万!”代振宇说。
  这是一座建于清朝的四合院,430平米的院子当年是侍妾或晚辈的偏房。正门看上去缺乏些气势,是因为它是在文革期间这座院子从北房划分出来后临时凿出来的。代振宇踩在一块残留着水泥痕迹的地面上,这块不足10平米的地方,此前竖着一间自建房,大部分四合院里都有这种为了缓解住房紧张而私搭起来的房间。这里原来住着13户人家,40多口人。
  这并不是居住人数最多的四合院,有的500平米的院子里,甚至住着六七十口人。
  这些在文革前原本只有富有家族才能住得起的四合院,经过文革的城市人民公社化运动后,收归公有,再分给七八户家庭,有的甚至挤进了几十户人。随着家庭成员不断增加,这些四合院变得更加拥挤。人们开始在房间里打隔断,一间北房通常会被分成四个小房间,甚至在院里的空地上搭起了自建房。
  它们大都年久失修、破旧不堪,不翻新便不再适合居住。挤在里面的人们根本没有多余的钱来维修它,也没有经济条件更换更好的住房。他们只能期盼着划给自己的这十几平米四合院的一角,能卖个好价钱,然后去这座城市的郊区寻找一个住处。
  对于代振宇来说,要达成他们的愿望却并不容易。
  大部分四合院的产权关系并不明晰,众多的产权人也增加了交易难度。经纪人光是和各个产权人谈,有时就得花上一年时间。2007年,代振宇曾代理过一座位于东四的四合院,它有9个产权人。在交易完成后,一位产权人反悔了—因为房价飞涨,他拿着这些卖房款,已经买不起之前看上的楼房,所以拒绝搬迁。最后,买家又补给了他一些钱,才真正得到了那套四合院。
  2008年北京市针对四合院做了一次统计,四合院存量有1万多套,但产权关系清晰的只有40%,剩下的都已被房管所、学校等机关单位作为公用。而这4000多套可交易的四合院里,挂牌在售的总量维持在100套左右。
  “普度寺胡同这套四合院在南池子价格并不高,每平米卖12万。”代振宇说。这条胡同属于南池子区域,是北京四合院价格最贵的地方,每平米的价钱都在15万至16万,甚至更贵。而那些更贵的,并不会放到中介公司来交易,买卖都是私下完成。曾有很多人都以为北京最贵的四合院在什刹海,那里有一套总价在4亿元的宅子被媒体不断曝光。但按占地面积算,它的单价只有每平米6万。
  代振宇指着坐北朝南的一座看上去翻新过的四合院说:“这座宅子是我在2008年卖出去的,每平米10万,买方是一家国外的投资机构。”
  2007年和2008年是四合院市场最好的两年,因为奥运会,政府鼓励四合院改造成接待游客的奥运人家,四合院开始被更多人了解—2007年整个市场的成交量是迄今为止最多的一年,达到30套;2008年是看房人数最多的一年,港台人、法国人,甚至沙特阿拉伯人也来了。
  四合院的价格跟随房价疯狂上涨。
  按照代振宇的计算,2008年四合院的价格比前一年上涨了60%左右,现在均价是5万至6万一平米,价格又比2008年上涨了60%,有些甚至翻了一番。它的稀缺性和城中心的地理位置,使这个市场变得供不应求。现在中心城区挂牌交易的四合院还不到100套,而每一套几乎都会有三四十拨看房人。房源少,像代振宇这样专门做四合院的经纪人也不多,他所在的万德成有20名经纪人,这已经算是规模最大的四合院中介公司了。北京市场上专业的四合院经纪公司一共5家,链家等二手房中介公司并未涉及此项业务,“因为光培养一名懂得四合院知识的经纪人就需要一年时间”。
  代振宇是从2002年开始做四合院生意的。当时,市场上买家很少,直到2003年11月,代振宇才销售出去了一套四合院,这也是他所在公司卖出去的第一套。
  那是曾经拍摄过《小龙人》的院子,位于东城区礼士胡同。700多平米的面积卖了550万,每平米7800元的价格在当时算是高价了,因为最贵的四合院标价也才9000元/平米。
  这是一个有限的市场。2004年,北京市开放四合院向非北京户口的个人和团体销售后,成交量出现递增—20套。
  卖出第一套后,代振宇开始把大部分精力放在了四合院上。2005年下半年,万德成开始专门做四合院生意。在这之前,他还时常担心会不会有这么多有钱人,因为四合院不能贷款购买,必须一次性付清全部款项,而翻修的成本达到了每平米6000元。现在,代振宇的目标客户都是手握上亿现金的人,他们中有福布斯富豪榜上的名人、有院落情结的北京人、有意投资的外地人,也有一些外国人和机构投资者。
  这些人在意的是四合院所处地段、胡同是否可开车进入、周围是否有高楼窥视院内……旁边如果建了公共厕所或变电站,也是他们忌讳的。
  代振宇念念不忘自己从业以来做的单价最高的一单。他记得当时那家国外投资机构打算将四合院用于办公。但这里自交易完后就大门紧锁,一直空置着。一个乞丐已经在它门前安了家,他的碗盆、被褥在台阶上依次排开,表明这里已是他的地盘。
  但这些四合院里的主人们更多还是名人。“最靠近故宫的那一座,属于新闻集团总裁默多克。”代振宇说。
  联系编辑:yangxiaoyu@yicai.com                             

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